楼市涨，谁最高兴？当然是卖家了。可是你不知道，有不少卖家偷偷在哭。为什么？因为他们卖亏了。对于有诚信的人来说，亏了也就只能自己生生气了。可对于一些不讲诚信的人来说，他们会想尽一切办法的耍赖：这房子我就是不卖了，你能拿我怎么办。

　　房子、房子，都是房子惹的祸。交易完成和气生财也就罢了，买卖不成结冤家的才真是虐，直接导致法院房地产买卖合同案件量增多。记者从法院江宁区人民法院获悉，据办案法官统计，近期的二手房买卖纠纷中，大部分是卖方违约。卖家收到传票后的态度也让人很生气：我就是不高兴卖了，赔钱就赔钱。

　　面对这样的卖家，我们该怎么办？买家别急，看法官给我们支招。

　　提醒一：签合同时睁大眼 确保卖方有权处分

　　张九最近过得不太好，老婆在跟他闹离婚，离婚协议都发到邮箱了。方案是给40万，就放弃房子。

　　张九思量再三，手上没那么多钱，既然她不要房子，先把房子卖了。合同签得很快，张九一个人签的字，承诺家庭有纠纷由自己全权承担，买方没较真，定金也交了。

　　三个月后的一天，张九老婆跑去买方处大闹：“我就是不同意卖房，快把我家房子给我退回来！”买方火冒三丈，张九一肚子委屈，老婆自感无辜，好像大家都是受害方，谈赔偿的时候也互相推诿。谈不妥，最终只能法庭上相见。

　　法官支招

　　这种情况下买方吸取教训：

　　1、核实房屋所有权证上产权人名字，尽量让所有共有权人都在房屋买卖合同上签字。或者看到不在场产权人的授权委托书。

　　2、如果是夫妻共同房产，房产证上只有一个人名字，应当让夫妻另一方也到场签字，或提供授权委托书。

　　提醒二：保存证据　固定卖方每一阶段的意思表示

　　任丽觉得自己做事一向不吃亏的，但卖房这件事，想起来腿都软。

　　任丽的合同签了200万，结果楼上邻居卖了220万，而东头一家户型一样的卖了230万。好家伙，卖亏了，想起来就蚀心。不知道也就算了，知道了哪能眼睁睁看着自己亏？任丽立马打电话给买方，要求加15万。合同都签了，买方怎能任人宰割？一口回绝。任丽也强硬了，继续发短信给买方，原价不可能了，现在房价这样，最少加12万。买方继续回绝。任丽打电话给中介，要求重新商议价格，中介斡旋多次，无果。贷款预审批也搁置没办。合同没有再履行。等待双方的只能是对簿公堂了。

　　法官支招

　　这种情况下买方需注意： 

　　1、保留来往沟通记录。尽情地在短信和微信上沟通吧！说出你们的真实表示，将有效沟通记录下来。

　　2、如果是往来电话可以录音，不需要诱导性发问，不需要刻意扭曲或隐瞒，实事求是地沟通一件事情，可以作为意思表示的证据。

　　3、更正式的沟通方式，是信函。但自然人之间使用的较少，也不够短平快，除非已经到委托律师的阶段。

　　4、对于短信和电子平台的聊天记录，对方若是用不是我发的、是别人发的或者伪造的之类的话否认，首先保留手机或电子设备的原件，其次与对方本人通讯。如果微信账号是对方本人、聊天内容与纠纷有关，且与其他证据形成证据链相互佐证，有证明效力。

　　5、如果报警处理，保留报警记录。如果到调解委员会调解，保留调解笔录。

　　提醒三：遇到反悔的积极磋商　积极促进合同履行

　　当事双方签订的房屋买卖合同没有约定贷款预审批最迟通过时间，约定过户时间为8月1日。双方提交过贷款预审批的材料，但还需要补交一部分，还需卖方配合签字。结果问题出现了。

　　据买方称，他们出国旅游到7月28日回来，一下飞机就与卖方约谈到银行完成预审批及当日过户事宜。次日，双方到了银行，哪知卖方死活不签字，认为：即便我签了，8月1日之前银行也来不及出结果。这可把买方急坏了，表示找关系加急，银行工作人员表示预审通过没问题，时间最快一周。可卖方还是认为一周后出结果就已经过了约定的过户时间，解除合同吧。

　　以这样的形式要求解除合同，让买家无比郁闷，这难道不是故意耍赖？孰是孰非，咱们法庭上见吧。

　　法官支招

　　这种情况下买方采取的方法：

　　1、早日完成贷款预审批，打消卖方的顾虑，买方应处于更积极的地位。

　　2、如果贷款预审批有波折，需要更换银行，可能会导致过户等后续步骤的延迟，但本着诚实信用原则，双方签订合同后以守约为先，守约并不是机械僵硬地抠时间点，而是在出现瑕疵后积极弥补、调整。

　　3、纠纷一般出现在对贷款预审批的通过时间没有约定、约定时间较短或买方资信有瑕疵的情况下，一般合同有兜底条款可以解决。但为防止前期买卖双方不合，尽可能顺利履行，买方确实需要对贷款流程、所需条件有清晰的预估，在出现纠纷后积极沟通弥补，保留沟通证据，也可能通过提前支付现金的方式证明诚意。