去年7月份，苏州园区都市花园小区将公共收益126万以物业补贴发给了业主。

　　平均每一户领到了401元。然而，有很多居民自己拿到了钱，才知道有小区的公共收益！

　　说到这里，你是不是有疑问，啥叫经营性收益？为啥别人家小区有这么多钱，我们家小区有吗？

　　我告诉你，其实这些钱，你们家也有，你也有份！但前提是你们家小区要有业委会。

　　你知道如何成立业委会吗？我交的物业费与物业服务真的质价相符吗？小区内的广告收益到底归谁？如何让我们的物业维修基金保值增值？

　　买房子是一阵子的事，物业服务却是一辈子的事。既然事关一辈子，怎能将就？

　　今天上午，365淘房特邀请江苏圣典物业师事务所有限公司物业管理师、江南文枢苑业委会副主任赵健先生，针对物业常见和热点问题进行专业解析。很多小区业主、业委会成员从江北、仙林、城南的多个小区赶到活动现场，过来学习经验。

　　我将今日现场分享的重点部分为大家做了梳理，没来现场的朋友们有福利了！拿去自己消化吧~！

　　1、成立业委会的条件是什么？

　　业主委员会是规划小区内代表全体业主行驶共同管理权的合法组织，如果物业管理公司服务不合格、拒不履行职责，业主委员会可以依法解聘物业管理公司。

　　对于还没有业委会的小区，应该如何成立？要具备哪些条件？

　　（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

　　（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

　　只要达到以上任一条件即可。

　　温馨提示：

　　小区名单，可让街道出面向开发企业调取。

　　成立业委会的每一个细节、每一次公告，都要严格的按照法律程序走，如公示15天，少一天都不行；再比如筹备组必须由街道盖章认可的，一定要严格程序走，还有保存好公告公示证据。

　　业委会工作，是一份要有奉献精神的工作。关于筹备组成员，南京市管理条例对业委会筹备组人员的界定和业委会候选人都有一定的规定和要求。2、哪些人可以筹备业委会？

　　用通俗的话来说主要部分就是，你得交物业费、停车费，要交维修基金，还要没有违建。

　　是否交了费用比较好界定，但违建的认定是最复杂的。什么叫违建？与规划不符的全是违建，包括你的阳光房、晒衣架等都是违建。

　　比如说某小区是个别墅小区，整个入住的业主大约90%，然后90%的业主全部都违建，就成立不了业委会，最后怎么成立的呢？就是那些还没有入住的，全部是毛坯，然后业主过来登记就行了。

　　除了以上条件外，做业委会工作的原则还有就是：有点钱，有点闲，有点甩，还要不怕“打”。“不是物业打你，是业主群里对你的非议，有些业委会是阳春白雪，一句话就受不了，这样也做不了业委会工作。”

　　我们都想得到质价相符的服务，但这个质价没有具体的量化标准去衡量。如果一个小区十年八年不涨物业费，你会看到物业服务水平越来越差，一直都在拼命维持，然后期间会有两个小小的跳跃：3、物业服务是否质价相符？

　　第一个跳跃是物业公司把小区的公共收益都占掉了；

　　第二个跳跃，就是把三四十岁的保安变成五六十岁，然后员工不办保险，当他把所有扩大收入、节约成本的方法都用完之后，就只能一直降低服务标准，减到最后让你受不了。

　　所以南京在三年前开始出现大量的小区在换物业。

　　关于缴纳物业费的问题，有时候物业公司是侵害业主利益、侵害业主资产，说得简单些，他是坏人；但有时候业主没交物业费，也没按前期合同办事的时候，不也一样是坏人吗？正确的做法是业主缴纳物业费，成立业委会，按照合同履约进行服务。

　　我从来不建议大家换物业，为什么？换一次小区伤一次。4、对物业服务不满意，就要换物业？

　　不是说不能换，起码给他时间整改，整改不能够恢复的，你才能够换，或者说你们小区本身物业费总共一百万，如果这个小区达到三级物业标准要150万，你非要换，新的物业也会做不好。

　　对于业委会成员来说，首先要把家底摸清楚，物业费全部缴了之后，这部分费用有多少？可以享受到什么资质的物业？摸不清楚不要谈换物业。

　　5、什么时候该调物业费？

　　物业成本年年涨，我们的物业费如果不能适应物业成本增长，是没有办法来保证物业服务品质的。

　　但普通业主对物业服务没有专业性，业主对物业服务的感受就是主观感受，当你们觉得服务好像服务不太行了，那个时候其实问题已经很严重了，当你觉得物业服务很不好的时候，其实就是快要崩溃的时候。

　　什么时候应该涨物业费？当你们觉得小区物业服务做的最好的时候，你们就应该涨物业费。你们涨的不是当期物业费，是下一个合同期的物业费，服务最好的时候把物业费调上去，调一毛两毛。

　　6、小区公共收益有哪些？归谁？

　　什么叫公共收益？

　　公共收益就是利用小区公有设施、公有场地、公有设备所产生的收益，公共收益的归属一定是所有业主。

　　公共收益的来源包括：道旗广告、灯箱广告，路面停车，临时摊位，还有特许经营，上面的这几项全属于全体业主的公共收益。

　　下面电梯广告，属于该单元业主收取的公共收益，这一部分公共收益，用于电梯的检验维护和维修，这个体现了各个单元的业主对于自己设施设备的爱护程度。

　　7、维修资金的来源是？

　　然后谈一下维修资金，维修资金2007年之前叫维修基金，在2007年把维修基金改成了维修资金，叫做中华人民共和国住宅维修资金管理办法。

　　维修资金来源渠道主要有哪些？

　　第一叫做业主筹集；第二维修资金在帐户里面产生的利息；第三是公共小区公共收益的分成部分，照理说在没有业主大会，在另外有约定的情况下，也应该纳入维修资金；第四就是变卖小区设施设备的残值。

　　8、维修资金如何保值增值？

　　按照1000户规模的小区，平均100㎡大小，按照南京最新缴费标准，带电梯房源120元/㎡来算，一个小区的物业维修基金达到了：

　　100㎡*120元/㎡*1000户=1200万元

　　1200万元数额不少，这还是一个中等规模的小区物业维修基金。

　　如何让其保值增值？

　　2013年5月1号实行的江苏省物业管理条例里面规定了，可以将不低于80%的维修资金转为定期，有的业主要问了，我们国家规定可以买国债，维修资金可以在一级市场购买国债并持有到期，或者是购买定期是可以的，但是不能投资、不能理财，江苏省两年前已经发了文：关于维修资金购买国债的规定，但是没有落地。

　　但是维修资金转定期是有的，转的方法也很简单，维修资金转成定期的程序不需要全体业主签字，直接由业委会决定。