9月底以来，南京楼市在限购、限贷政策影响下，发生了明显的变化。政府调控决心坚定，从9月25日到昨天，一共发了12次文件进行楼市的调控。

　　微妙的市场情况下，在10月到11月中旬一波上市潮之后，南京大多数楼盘的价格已经持续数月“纹丝不动”。与此同时，多种原因综合下，部分开发商推盘积极性下降，不少楼盘放慢开盘节奏。有开发商扬言期待来年出现新转机，再战江湖。 

　　购房者方面，限购限贷新政之下，投资客无奈得被拦在了“门外”，自住、改善需求的购房者回归理性，观望心态明显加重。导致市场需求日渐下跌，多计划加推楼盘蓄水量“受损”。 

　　根据最新统计数据显示，南京11月仅有4家楼盘房价微涨，其中江北3家、城南1家，且其中3家为公寓产品。不受限购政策影响的公寓市场或将回暖。河西、城东、仙林、城北、江宁、城中板块11月都是零涨跌的局面，但是变着花样欲涨价的热盘也不是没有。

　　江北：热盘改精装大幅提价

　　不过为了绕开“限涨令”，江北多家楼盘“毛坯改精装”。除了之前万科璞悦山、保利西江月、正荣润江城、威尼斯水城已经“换装”的楼盘之外，扬子江隧道口的热盘也将改产品出售。11月江北板块房价微弱上涨0.74%，在上涨的3家楼盘中，明发悦庭、东方万汇城为不限购不限贷的公寓房源，而唯一涨价的普通住宅冠城大通蓝郡位于六合区域，属于不限购区域。

　　华润国际社区预计年底加推D2号楼，共计200多套房源，面积89-129㎡，已经确定改做精装产品，预计价格29000元/平方米左右。这批精装房源价格和6月初被限价的毛坯房源相比（21389-21604元/㎡），直接上涨7000-8000元/平方米。

　　江宁：百家湖守住3万元/㎡的红线

　　作为曾经的刚需供应“主力军”，11月江宁板块已经准备过冬，主力热盘中主要有百家湖艺术公馆、保利中央公园、翠屏诚园、中粮祥云、景瑞春风十里、融侨悦城有房源在售。 百家湖的金辉禹洲金陵铭著已经于11月开盘，户型面积92-145㎡，整体均价为29840元/㎡，不出意外的守在了3万元/㎡的红线内。 

　　好在12月江宁还会有4家纯新盘“抗寒”上市，分别为百家湖的中锐星湖名邸、九龙湖板块的东润悦澜湾、东山板块的都市丽景、青龙山新城的中南缇香漫。

　　值得一提的是，百家湖一直是江宁金字塔区域，也被视为最抗跌区域之一。所以，该板块唯一的纯新盘中锐星湖名邸的关注度自然也不低。该盘预计12月中上旬首开，项目首开2号楼，共132套成品房源，面积107、132㎡。至于价格，可以看到，预计还是在限价的3万/㎡以内。 

　　河西：“抗跌区”仅一盘在售

　　限购之下，新兴板块的房价稳定性受到冲击，而河西南因地段好、规划高、价格适中，被誉为市场下行之下最抗跌的区域之一，受到了更多购房者的追捧。继仁恒江湾天成、恒盛金陵湾11月中上旬加推之后，河西中和河西北区域又陷入无房可售状态，目前仅金隅紫京府有房源在售，且只剩5套170㎡的房源。近期河西中的北辰旭辉铂悦金陵，将推5号楼，52套房源，其中143、157㎡各26套。

　　目前河西南最受瞩目的纯新盘绿地华侨城海珀滨江有望年内首开，推300-400套房源，面积分别为115、130、140、145、150、170、200㎡。其它有中小户型的楼盘加推时间尚不确定。有置业顾问抱怨，每天都在被意向客户追问“什么时候开盘”。预计正荣润峯、升龙天汇、五矿崇文金城年内可能加推，金地中心风华、朗诗熙华府、佳兆业城市广场年内则不会再加推。

　　城北：新盘冲4万元/㎡

　　在即将到来的12月城北将迎来2家纯新盘上市，葛洲坝招商紫郡蘭园和电建中储泛悦城市广场，前者价格将可能冲4万元/㎡。备受瞩目的鼓楼滨江板块中，封盘许久的龙湖春江紫宸和世茂外滩新城均预计年底前“出货”。虽然城北板块楼盘将以零涨跌来结束11月份，但是明星楼盘中冶盛世滨江的两次加推还是引起了不小的动静。11月2日加推锦绣江山1、2、3号楼全部售罄。11月23日加推锦绣江山18地块1、2号楼65年公寓产品，均价在27000-28000元/㎡，与11月2日加推的70年产权的房源价格持平。 

　　城南：入市集中精装价稳定在3.45万元/㎡

　　在近一个多月的时间内，城南4家纯新盘和保利堂悦的相继开盘引发了很高的关注度，基本上首开价格都在3.45万元/㎡。其中承包南站的万科在10月18日首开万科九都荟（都荟南苑），均价34500元/㎡。南部新城利好不断，位于大校场区域的复地宴南都11月价格有所上涨。目前S2号楼的SOHO公寓，面积39、49和69㎡，均价22000元/㎡左右，与前期相比均价上涨2000元/㎡。 

　　精装品质盘旭辉铂悦秦淮11月18日首开，销许均价33598—34497元/㎡。中交锦致11月2日首开盘，销许均价29355—29667元/㎡，作为南站区域唯一的毛坯房源，相对来说总价比较低。绿地玉晖位于软件大道，周边配套完善，居住氛围浓厚，10月28日首开，精装房源销许均价34178—34996元/㎡。 

　　此外，保利堂悦预计在12月加推8号楼，此次加推的128套房源，最小户型83㎡，如果你留恋秦淮，看中这里未来的发展，不妨考虑下。

　　对于刚需客来说，目前城南板桥区域可选楼盘锐减，不过好消息是弘阳春上西江近期将加推1、3、4号楼，共292套房源，户型面积85、89㎡。 

　　城中：一向高不可攀

　　虽然大平层房源没有加推计划，但是别墅方面还是可以关注下，泰禾南京院子、雅居乐长乐渡可能在年底会推少量别墅。接近年底，一向“高不可攀”的城中板块不论在售房源还是房价均无太大变化。其中，金陵雅颂居在售少量260㎡四房，均价47000元/㎡；斯亚云府在售户型为270-400㎡，均价32000元/㎡，总价860万元起。

　　城东：天花板价格或又被捅破

　　中垠紫金观邸预计12月初推10、11号楼小高层，面积89-137㎡，精装交付，预计均价30000-33000元/㎡左右，和上批7月加推的毛坯房源27000元/㎡的均价相比，也着实发生了不小的变化。城东板块11月虽然没有楼盘价格出现涨跌，但是12月即将开盘的两家楼盘价格颇有看点。

　　新城璞樾钟山预计12月首开，推17、18、19号楼，面积140-166㎡，另外上下院200㎡；推20、22、23号楼叠墅，面积195-265㎡。共203套精装房源。从目前的放风价来看，很可能超过现在城东最贵的银城君颐东方40851-43714元/㎡的价格，将再刷新城东“天花板”价。

　　目前城东处在“新老更替”的阶段，启迪方洲、大发融悦、世茂招商语山即将收官，纯新盘新城璞樾钟山、熙悦也将和大家见面。

　　仙林：在售房源充足 价格稳定

　　有网友问万达茂的公寓产品价格是不是有所变化？其实是这样的：前期在售房源有低层有高层，价格在16000-16800元/㎡，目前在售主要为高层房源，均价16800元/㎡。在青龙地铁小镇的两家楼盘入市后，一度“缺货”的仙林板块房源不再紧张。目前整个板块的住宅房源均价在24500-32000元/平方米不等，可以任君挑选。

　　目前这种楼市僵局对真正想买房的购房来说还是有利的。毕竟之前买不到的楼盘有机会能买到，也不用担心今天不买明天买不起的事情发生。