2016中国房产销售TOP100
经过全年不间断监测及统计行业销售数据，观点指数在发布周报、月报、季报等行业报告的基础上，最终汇总而成一份完整的中国房地产卓越100榜前序榜单——销售金额TOP100。
观点指数 2016年中国房地产市场画出了一条峰回路转的高光曲线，虽然临近年底渐次走低，但所创造的成绩已经值得整个行业为之庆祝。
从2015年底确定去库存基调之后，2016年初开始，行业成交量价强势反弹，“忽如一夜春风来”的需求爆发，再加上政策、金融等方面的宽松和支持，一二线楼市成交节节攀升。
这是中国房地产行业“黄金时代”之后的又一个“黄金年代”，无论是成交量还是成交价，都表现出难于抑制的上涨冲动。
经过全年不间断监测及统计行业销售数据，
观点指数在发布周报、月报、季报等行业报告的基础上，最终汇总而成一份完整的2017年度中国房地产卓越100榜前序榜单——2016年中国房地产销售TOP100。
仅从销售金额数字而言，这100家企业是站在中国房地产行业最顶峰的企业群体，他们在中国房地产行业“去库存”黄金一年中表现最为出色。
2017年3月，
观点指数将在销售金额TOP100榜单基础上，完善并正式发布“年度中国房地产卓越100榜”全部榜单。
|
一、宏观分析
2016，创纪录的一年
2016年，中国经济和中国房地产处于“一荣俱荣”的相辅相成状态，在“去库存”主基调下，趋向宽松的货币政策和调控政策成为行业一路走高的主要原因。
“去库存化、因城施策”成为上半年的楼市关键词，房地产投资回暖及商品房销售量价齐涨。
从国家统计局公布的1-11月全国房地产开发投资和销售情况可以清晰看见，上半年特别是6月份之前，房地产开发投资增速触底反弹，而商品房销售增速也是节节攀升。
|
|
11月份，全国商品房销售额为102503亿元，首次达到10万亿的新高度，并已在此前10月份就创造了新的年度销售纪录。
国家统计局公布的数据显示，1-11月份，全国商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%；商品房销售额102503亿元，同比增长37.5%。
对比2008年以来全国商品房销售金额、面积及增速，2016年度销售金额及销售面积增速之高，仅次于2009年“四万亿”刺激救市政策之后的房地产大年。
值得注意的是，2008年全国商品房销售金额仅为24071亿元，在此基础上增长75.5%，比起在2015年87281亿元的基础上增长37.5%显然很难相提并论。
从2.4万亿到10万亿，中国房地产用不到十年的时间就已走完。
|
根据历年销售金额及销售面积计算，我们可大致得到当年全国商品房销售均价数据。从表中可以看出，自2010年登上5000元每平方米门槛之后，全国商品房销售均价稳定在5000-6000元的时间长达三年。
这三年正是2010年开启“史上最严厉”房地产调控之后的连续三年调整期，房价也因此没有出现过快上涨的现象。2013年突破6000元门槛之后，又是连续三年的房价稳定期，直到2016年突破7000元大关。
2017，稳定压倒一切
2016年，房地产成交量价齐涨的局面已经落定，但随着10月份开始全国二十多个重点城市出台房地产调控措施，楼市风向终从“去库存”转向“抑泡沫”。
|
全国房地产销售达到10万亿新高之后，房地产行业走势又将如何？从最高决策层传递出的信号我们可以发现，2017年房地产最关键的一个词已经明确——就是“稳定”。
12月中旬召开的中央经济工作会议，用了大量篇幅对2017年及更长期的房地产行业发展进行了战略性定位。
中央经济工作会议明确，房地产行业要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。
|
大方向上，2017年房地产行业要防止大起大落，房子要回归居住属性，同时还要研究建立长效机制。
结合中央经济工作会议之前召开的中央政治局会议精神，明确提出“稳中求进”的工作总基调，房地产方面的描述则是“加快研究建立符合国情，适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制”，可见，“平稳健康发展”或者说“稳定”就是2017年房地产的主基调。
房地产政策方面，预计2017年仍将偏紧，或难有松动。从过往历史看，房地产调控持续时间基本都超过一年，至少上半年政策仍将持续收紧。
另一方面，房地产长效机制的建立肯定不会一蹴而就，短期内仍然需要以政策调控为主，直至长效机制的逐渐出台。
二、行业纵览
分化的楼市
2016年，中国房地产市场量价齐涨的局面并非全国步调一致，如果要用一个关键词来总结2016年楼市，“分化”或许比“量价齐涨”更加合适。
国家统计局发布的《
2016年11月70个大中城市新建商品住宅价格指数》显示，北京（楼盘）等为代表的一线及热点二线城市，11月房价同比涨幅仍然超过20%，最高的合肥、南京、厦门均超过40%。
|
实际上，分化不仅在一二线城市之间，二三线城市之间的房价分化也开始扩大，甚至部分二线城市房价猛烈上涨的同时，三四线城市房价始终处在微涨或者下跌的状况下。
统计数据还显示，截止到2016年10月，一线城市房价同比涨幅为30.9%，而二线城市和三线城市则只有18.4%、4.9%。
当然，除了城市房价的分化，房地产政策也正如此前所说的，施行的是“因城施策”，热点一二线城市正在限购限贷，三四线城市仍然鼓励“去库存”，这是2016年的楼市生态，而2017年相信也将持续。
|
房地产库存方面，一二线城市经过近一年的去库存之后，基本可以说完成了任务，但是三四线城市仍然任重道远。
狂飙的土地
与一二线楼市量价齐涨相对应的是，土地市场价格也在持续上涨。
“春江水暖鸭先知”，2016年初，对于行业形势最为敏感的一批房地产企业，策略也已经由扩张转向收敛，并持续回归一二线。大量的资本和企业涌向一二线核心城市，造成的结果就是争夺稀缺土地资源的状况日益激烈，而地价高企必然透支未来房价上升空间。
国家统计局发布的数据显示，1-11月份，全国房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2个百分点；土地成交价款7777亿元，增长21.4%，增速提高4.7个百分点。
|
从上述图表可以看出，虽然土地购置面积同比仍然在下降，但月均增速曲线则是一直在上涨。
实际上，造成地价上涨的原因并不仅仅是在需求端。在供给端，一线和部分二线城市土地实际供给远小于供给规划。
数据显示，2006-2010年16个代表性城市建设用地供给规模仅占供地计划的9%，2011-2014年建设用地供给规模仅占2011-2020年供地规划的8%。
|
|
土地供给匮乏抬升了地价，地价上涨必然导致房价上涨。故此，中央经济工作会议针对供地特别提出，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。
回顾2016年，可以说是中国房地产有史来地王最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率地块普遍出现在一二线城市，“地王”已经不再是新闻。
据统计数据可知，北京、南京、上海、杭州、苏州（楼盘）等多个城市土地成交金额超过1000亿元，从溢价率、楼面价、土地成交额方面来看，也都超过了历史水平。
以北京为例，北京土地整理储备中心数据显示，2016年平均楼面地价达37476.43元/平方米，同比上涨了298%，创历史新高。
因为土地价格高涨，造成2016年房地产产品出现“豪宅化”和“高端化”现象，预计2017年将继续。
三、榜单点评
1、谁是销冠？——万科失其鹿，恒大逐而取之
半年前，这个问题的答案似乎很清晰，因为当时万科遥遥领先；三个月前，这个问题的答案也似乎很清晰，因为当时恒大强势发力、后来居上，连续数月销售表现远超万科，并将万科甩开几个身位。
到了即将揭盅的时刻，答案反而变得模糊了，恒大与万科都有可能在最后时刻登顶。
回顾这一年走过的轨迹，万科高开低走，在年中开始受到股权之争等影响，从7月份开始，万科原本的巨大领先优势逐月缩小，并终于在9月被恒大超越。
最后一个季度，万科重新发力，持续缩小了与恒大的差距，为年度销冠强行保留了悬念。
答案揭晓，万科最终还是没有还清之前的“欠债”，本年度被恒大正式超越，而恒大成为了中国房地产新的龙头与销冠。
观察近三年来登顶的房企销售冠军可以发现，万科只有一年成功守擂，其中两年都被超越。除了2016年的恒大，另外一次就是2014年著名的“绿万之争”。
对于曾经长期占据中国房地产龙头位置的万科而言，近年来受到了其他房企越来越直接的挑战，往后或许更难一枝独秀。
“股权之争”也许不是偶然，没有险资叩门作为导火线，自然会有其他人入局。
对于恒大而言，未来需要面对的问题也许也并不比万科少，但毕竟现在恒大是赢家。就像两次拿下亚冠冠军、六次获得中超冠军的恒大足球俱乐部，此刻恒大扮演着赢家的角色。
|
还有一个值得一提的碧桂园，作为紧随恒大、万科之后的唯一一个3000亿级企业，碧桂园似乎很擅长扮演“黑马”角色。虽然正常来说，跻身中国房地产企业前三强的企业应该是霸主之一，并不能算是黑马。
但不得不承认，碧桂园从2015年的1402亿增长至3000亿，同比增长翻倍还有余的表现，确实能让行业看客们“尖叫”一番。
2、千亿扩军——从7走到12，要经过多少步？
对于很多房地产企业而言，“千亿”曾经是一个可望而不可即的梦想。自从2011年万科首次跨过千亿门槛之后（1215亿），“千亿”这个梦想就像“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家”，不再遥远。
2012年，中国房地产达到千亿销售规模的企业扩大到3家（万科1412亿、绿地1078亿、保利1017亿），并在随后一年增长至7家（万科1709亿、绿地1625亿、万达1263亿、保利 1253亿、中海1385亿港元、碧桂园1060亿、恒大1004亿）。
从2013年到2015年，千亿房企连续三年保持7家数量，似乎增长乏力。直到2016年，创纪录的一年，千亿房企数量也增长至12家。
融创中国、万里”，成功跨过千亿门槛。
走完这一历程，这些企业用了至少四年时间。
|
十二家千亿房企销售总金额达到2.36万亿，占2017年全行业销售金额的比重约21%。而这之中，三家3000亿房企销售金额之和达到了一万亿。
新进的5家千亿房企，融创已经连续多年保持高速增长，以一线高端豪宅及并购扩张闻名于行业；华夏幸福产业新城一年签约超1000平方公里，足见其规模与格局；绿城连续抛弃九龙仓、融创之后，终于抱上央企中交的“大腿”，通过并入代建销售金额，得以跻身千亿；华润置地以商业综合体奠定稳健基础，有母公司孵化模式支撑，终在上市20周年之际跨入千亿俱乐部；金地则是异军突起，并表金地商置及收购广电地产，意外提早一年跨线。
入榜100家企业各有特色，显然，能跻身更前列的企业更是独具格局。
3、500亿之后——冲刺千亿，已不再遥远
2016年，“强者恒强”的行业格局已经深入人心，标杆房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额，行业集中度也在不断提升。
这一年，3家企业率先冲破三千亿销售业绩，千亿房企扩军至12家，500亿以上房企数量达到23家，这一数字较2015年度的16家增长了8家。
大象起舞，未知是喜是悲。分化格局之下，标杆房企再一次取得了耀眼无比的成绩。
据
观点指数统计，23家500亿房企销售金额总和超过3万亿。其中，最接近千亿的企业是龙湖，也许下一年千亿俱乐部就将再次增添新面孔。
800亿以上1000以下企业数量为1家（龙湖），与去年相同；700亿-800亿规模企业数量也是1家（招商蛇口735.2亿），较去年减少2家，因为去年700亿以上企业都已经成功跨过千亿。
最值得关注的是600亿-700亿之间的企业数量，由2015年的2家增长至7家（世茂房地产682.2亿、股吧)625.6亿、富力地产610.8亿），可见，后续房企已经开始发力，并有越来越多企业开始冲刺千亿。
500亿-600亿级企业数量与去年基本持平，数量为2家（雅居乐545.3亿、远洋集团501.3亿；2015年3家）。
对于规模化发展中的大部分房企而言，500亿是第一个门槛。这一年，全行业已经有23家成功跨越，开始冲刺第二个门槛——1000亿。
千亿房企数量继续增长，这一幕将在随后几年陆续出现；下一个目标，也许就是5000亿，甚至是万亿。
4、高塔之下——底座坚实，撑起行业一片晴空
500亿之下剩余企业数量为77家，销售总金额之和约2.1万亿，较前23家企业销售总额3.1万亿甚至还少1万亿。
这是一个“金字塔”式的数据模型，但不同的是，越往顶端的企业数量越少，所占据的市场份额则越高；反之，越往底端的企业数量越多，底座越坚实，那么这一座高塔将能建造更高的高度。
300亿-500亿之间，本年度企业数量达到了29家，较2015年的13家增长一倍以上。
这一批企业是中国房地产中坚力量，只有形成强大的后备力量和坚实的支柱，才能支撑起中国房地产企业群体不断发展壮大的强盛格局。
300亿之下，曾经阻拦房企发展壮大态的百亿大关，似乎已不是门槛。
曾几何时，当最初有人放声喊话要冲刺百亿时，只是惹来一片质疑声，被评论为“吹牛”；仅仅十二年过去，曾经质疑别人百亿是“吹牛”的人，已经喊出了“万亿”的目标。
据
观点指数不完全统计，2016年中国房地产行业销售金额超过百亿的企业数量已达到131家，比2015年91家的数量，超出40家。
这是一个房地产“大年”，接下来的2017年，在“稳定”为主基调下，房地产企业能够想象到的最好局面，就是在2016年成绩基础上，再度取得稳定增长。
那么，未来我们又将期待怎样的一个“大年”。
附：何为
观点指数？
观点地产新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现、行业动态、经济走势，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。
观点指数将实时、准确的数据与深度的分析相结合，采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计构建独特的
观点指数数据分析模型体系。
我们的分析始于基本面数据，同时结合房地产及相关资本金融、土地、商业市场的产业动态、结构、信息以及复杂的市场和交易数据，并于全年在不同的时点、不同的方向、不间断推出各种专业研究报告。
为了最全面的分析，我们还会融合介于两者的市场、土地公告、新闻资讯、交易建议、研究报告和交易资料以提供领先的市场预测来预判市场走向，并识别潜在的交易策略，分享房地产市场增长的红利与发展。
