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地价透支房企利润: 地王与资金赛跑背后的逻辑

2016年06月01日 编辑: 来源:21世纪经济报道
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  2016年前5个月地王潮的出现,背后自有其资金逻辑。

  某机构以溢价率40%、地块成交总额超过5亿为界限区分地王。据该机构统计,进入5月,全国出现了69宗地王,81%出现在二线城市。

  2016年前4个月只有117宗地王,5月一个月的地王数量刷新了土地市场的历史纪录。2015年超过溢价率40%的95宗地王,其中有51宗出现在一线城市。专家直言,若未来一年房价涨幅不能超过50%,拿了地王的企业都将面临入市难题。

  链家研究院研究主管陈开朝指出,地王背后的资金逻辑包括:一是现金收入方面,融资较容易,销售相对平稳,房企持有现金普遍比较宽裕;二是支出方面,拿地区域越来越受限,一线城市不能拿,三四线不敢拿,二线只有部分城市适合拿地。现金收入持续上升,现金支出不断萎缩,留存资金的机会成本上升。

  拿地成本高企

  陈开朝将当前开发商拿地比喻为“蝗虫效应”。如果将“粮草”指代“房价上涨空间”,用“蝗虫大军”指“伺机拿地的开发商”,在一线城市的“粮草”被啃噬殆尽后,开发商们集体转移到重点二线城市。随着时间的推移,蝗虫队伍会越来越庞大,新地方被洗劫的速度也会越来越快。

  5月30日,合肥再掀土拍“高潮”,12宗地收金96亿,其中首入合肥的闵系房企建发地产更是两度以溢价率超340%竞得土地,成为区域单价地王。

  统计显示,截至5月25日,今年全国50家大型房企合计拿地金额3887亿,平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期,拿地平均成本只有4231元,增幅达48.4%。

  公布销售业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万,销售价格同比上涨了12%,土地价格上涨明显超过了房价上涨。

  专家认为,土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。而目前在市场创造地王的基本都是上市企业与国企,资金实力更强、成本更低。对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。

  他指出,未来房价上涨预期更加强烈,一旦房价进入调整周期,很可能房企将面临销售难题。

  陈开朝道,在那些看似没有“粮草”的地区,先用一个“地王”造成未来房价上涨的预期,然后用更高的“地王”让之前的地王套现,进而实现“地王”的击鼓传花效应。对拿地的开发商而言,大家心照不宣集中到一地拿“地王”还有一种抱团取暖的效应,可以大大减少拿地风险。这就是当前地王的逻辑。

 

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