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五次降息减负效应下月才到账 提前还贷要多方考虑

2016年01月11日 编辑:张琳卿 来源:荔枝房产
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  去年央行连续五次降息,房贷基准利率从“6字头”降到“4字头”,广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准,2015年五次降息的利好,将于2月开始显现。

  去年央行连续五次降息,房贷基准利率从“6字头”降到“4字头”,五年以上商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。由于不少银行贷款利率按年调整,广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。

  银行人士提醒广大市民,最好在1月月供还款日前多存些钱,避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准,2015年五次降息的利好,将于2月开始显现。

  五次降息能省多少月供

  五次降息后,房贷一族的压力能减轻多少?北京青年报记者计算得出,去年年初的100万元房贷,贷款期限20年,采用等额本息还款法,当时执行的基准利率是6.15%,月供为7251.12元,总利息为74.02万元。而今年,按基准利率4.9%来算,月供将变为6544.44元,减少706.68元,20年总利息将减少16.96万元。

  如果执行的是九折利率,100万元20年期限的贷款去年年初享受的利率是5.535%,月供6898.66元,总利息为65.57万元;今年则可享受4.41%的优惠利率,月供降为6278.02元,总利息为50.67万元。五次降息,每月少还620元,利息总支出减少14.9万元。

  去年11月6日,央行发布的第三季度货币政策执行报告显示,贷款利率继续下行,9月贷款加权平均利率为5.70%,比6月下降0.35个百分点。其中,个人住房贷款加权平均利率为5.02%,比6月下降0.51个百分点。自去年第四季度开启本轮降息周期以来,个人房贷利率已经持续四个季度环比下降,累计降幅达到1.94个百分点。目前整体贷款及个人房贷的实际利率处于近五年以来最低位。

  1月月供为何不降反升

  虽然今年起每月房贷可以少还,但不少房奴却发现本月月供竟“不降反升”。读者王先生称,这月刚还的月供比12月份还多出几元钱。还有读者发现银行寄来的还款计划单上,只有1月份的月供与其他月份不同。这是怎么回事呢?

  银行业内人士解释称,出现这些情况主要是因为银行贷款利息是分段计息。以每月10日为贷款扣款日为例,2016年1月月供利息包括了2015年12月最后21天的以老利率计算的利息和1月份前10天的以新利率计算的利息,由于1月还款利息存在分段计息情况,一般从第二个月开始,还款额正常。

  至于1月月供不降反升主要出现在等额本息还款的贷款上。除了贷款利息分段计息以外,1月份执行新利率后,银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供归还的本金,因整体利息减少,故1月份归还的本金比去年12月份增幅加大,房贷者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分,所以会出现1月份月供“不降反升”的现象。

  以100万元,20年期限,等额本息还款为例,放款日期2015年3月10日,执行利率5.9%,调息后利息降至4.9%,2016年1月10日还款7114.21元,比2015年12月10日(还款7106.76元)多还7.45元。这是因为,2016年1月的还款本金比2015年12月10日多281.53元,而利息分2015年12月10日至31日共计3196.865元,2016年1月1日至10日共计1324.346元,合计4531.211元,比2015年12月减少274.086元,因此,本金增加幅度大于利息减少,1月月供才会增加。

  不过,到2016年2月10日,其还款额将降至6566.03元,比1月减少548.18元,比2015年12月减少540.73元。

  银行人士提醒广大市民,最好在1月月供还款日前多存些钱,避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准,2015年五次降息的利好,将于2月开始显现。

 

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