随着2018年的收官，不少地产研究机构纷纷对南京今年的房地产市场进行了预测，知名地产机构戴德梁行昨天就南京写字楼、住宅及公寓市场的表现盘点时认为，2019年是南京高品质写字楼产品入市的“大年”，而住宅市场仍面临去库存的压力，房价涨幅也将有所放缓。

　　扬子晚报/扬眼记者 马祚波

　　市场预测

　　新兴板块高端写字楼陆续入市

　　戴德梁行南京公司写字楼部高级助理董事李晓龙介绍，南京目前呈现“3+N”商务空间分布，核心区如新街口、鼓楼、河西租金、售价和空置率都保持平稳，新兴板块则加速崛起。2018年，新街口、鼓楼、河西等核心区租金仍处于全市高位，如新街口每平方米的日租金为4.82元，鼓楼和河西分别达到4.15元和3.85元，江宁区受新盘入市的拉动，年平均租金也比去年上升了4%。

　　扬子晚报记者了解到，2018年南京写字楼销售市场的成交均价约为18605元/平方米，同比小幅上涨4.6%，不过成交面积则下降了32.3%。

　　“南京未来优质甲级写字楼的供应量约为700万平方米，江北、河西、鼓楼滨江、城南板块将是供应的主要区域。”李晓龙表示，伴随着新增供应量的增加，将进一步推升市场空置率。在品质方面，2019年预计将是南京写字楼市场的“大年”，诸多高品质项目如新鸿基国金中心、华新城部分项目、金鹰天地等都将于2019年入市，市场竞争压力加大，缺乏竞争力的楼宇将会面临较大的去化压力。

　　房价涨幅放缓，楼盘去化面临压力

　　面临去化压力的还有住宅市场。戴德梁行南京公司综合住宅服务部高级助理董事赵烨介绍，2018年南京住宅市场（高淳、溧水、六合除外）的成交均价为29473元/㎡，同比上涨7%，接近2014年成交均价15289元/㎡的两倍。“从2017年便开始出现价格涨幅回落，2018年尤其明显”，她说，房价增速的放缓意味着市场趋于平稳。

　　从库存量上看，除去高淳、溧水、六合三地，南京2018年底的住宅可售套数为30681套，比上一年同期增加11%，库存压力正在加大。赵烨总结说，2018年南京住宅市场的区域分化相当明显，核心热门板块的供应较少，一二手房价格倒挂，但是部分偏远、非热门区域去化在回落，库存积压，甚至个别楼盘出现了价格波动的迹象，显示出开发商去库存的焦虑心态。

　　目前南京房地产市场上，外来房企正越来越占据主流地位，万科、保利、恒大等房企的行业集中度加大，根据戴德梁行的统计，本地房企中仅银城与弘阳进入销售排行榜的前十。随着香港置地、合景泰富等房企纷纷进入南京市场，未来的楼市竞争将更加激烈。

　　专家支招

　　打造创新型“南京硅巷”

　　在今年1月2日举行的南京创新名城建设推进大会上，南京市发布的2019年市委一号文件《关于深化创新名城建设提升创新首位度的若干政策措施》中，首度提出的打造城市“硅巷”也成为人们关注的焦点话题。

　　戴德梁行南京公司策略发展顾问部助理董事王飞介绍，“硅巷”一词来源于纽约曼哈顿，是一个由互联网与移动信息技术企业集中而成的无边界科技园区。它与硅谷的区别在于，硅谷是在城市边缘区建设的具有完整高端服务配套的科技创新园区，而硅巷是以存量空间更新为主的创新科技产业集聚街区。扬子晚报记者了解到，国内各大城市正在打造具有自身地域特色的“硅巷”空间。2018年12月，南京市首次将“硅巷” 建设引入到南京市高新园区建设中，相继开始建设秦淮硅巷、鼓楼硅巷和玄武硅巷。

　　戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光认为，打造城市“硅巷”是新经济发展背景下的城市更新模式，南京具有强大的科技人才优势，老城区高校众多、配套完善，也为“硅巷”经济的发展奠定了坚实基础，相信打造“硅巷”将成为南京创新经济新的发展引擎。

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　　针对南京楼市板块的价格现状，南京网尚研究机构昨日发布了溧水的2018楼市大数据。扬子晚报记者获悉，过去的价格“洼地”目前成交均价也已破万，达到10736元/㎡。

　　在“健康宜居新溧水——2018溧水地产价值龙虎榜暨2019展望高峰论坛”的活动现场，网尚研究机构提供的数据显示，2018年溧水板块的住宅供应量为113万平方米，共计10137套；成交量为94万平方米，合计8020套，成交均价10736元/㎡；目前，溧水楼市的库存量为3559套，去化周期为6个月。