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叫停首付贷 真能落地吗?

2016年03月28日 编辑: 来源:人民日报
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  叫停首付贷,真能落地吗?

  “去库存”是中央确定的今年五大经济任务之一。年初以来,我国出台了一系列刺激房地产销售的政策,包括降低购房首付款比例、调整房地产契税、个人二手房交易“营改增”等。

  政策效应有待显现,效果此凉彼热。新政策的出台带动房地产市场出现一些新迹象:深圳、上海、北京等一二线城市房价快速上升,而库存压力大的三四线城市起色不大。伴随一二线城市房价飙升,一些风险因素也在萌芽。不少购房者的首付使用担保公司、房地产金融公司提供的“首付贷”等楼市配资方式,客观上抬高了购房者的偿还压力和风险。如何在“去库存”的同时避免产生新风险?进城农民工的“安居梦”还面临哪些困难?开发商怎么看待当前市场变化?眼下是在三四线城市投资买房的好时机吗?从本期开始,我们推出“稳健去库存”系列调查报道,把脉房地产市场新走向,倾听购房者和开发商的心声,摸底三四线城市商品房库存情况,为“去库存”建言献策。

  ——编 者

  买房,首付从哪儿来?

  谁用首付贷

  多家中介机构、P2P公司涉足首付贷,借助信贷杠杆降低购房门槛

  王娟是北京某银行职员。毕业几年后,她想在北京买一套房子安家。经过几个月艰难又纠结的看房,去年底,王娟选中了一套二手房,房子总价180万元左右,首付三成,得先付54万元。

  原本以为挺顺利,没想到交首付时却遇到了麻烦。先期给了房主10万元定金后,王娟也预备好了首付剩余的44万元。但此时房屋中介说,这44万元得先放到他们的资金监管平台上,不能直接支付给卖家,这样做“是为了保证买卖双方的利益”。而卖家却急于拿到现金。

  中介跟买卖双方分别聊了聊,给出了一个“两全”办法:王娟首付这笔钱可以放到中介旗下的担保公司全额质押,然后再贷出一笔同等金额的现金付给卖家。这样卖家能直接拿到现金,而王娟虽说是要支付一笔贷款利息,但利息也不高,3个月利率0.5%,更重要的是能顺利买到心仪的房子了。

  像王娟一样被迫首付贷的人未必是多数,但近期监管层叫停首付贷已引起市场的广泛关注。事实上,首付贷在2014年就现身,近几年发展十分迅速,一些城市的购房者甚至可以几万块钱就买一套房,背后的风险不言而喻。

  到底是哪些人在使用首付贷?

  中原地产首席分析师张大伟说,使用首付贷的群体主要集中在两类:

  一是想买一套房子,前一套房子要卖掉,但是存在一个时间差,需要资金来周转,可能需要过桥资金,就想到首付贷,这类大概占到三四成;

  二是在某些城市确实出现了一些融资投机的购房者,因为没有能力购房,借助信贷杠杆来降低门槛。“不过,很难判断购房者是用来自住还是投资。”张大伟说。

  那么,又是谁在提供首付贷?

  据调查,提供首付贷的模式主要有两种:

  一种是一些房地产中介机构与开发商合作,由中介或售楼处向购房者推荐,中介自己提供小额贷款服务,或是作为中间人,寻找合适的金融机构提供贷款;

  另一种是一些互联网金融平台、小贷公司等与房地产商、中介机构合作,特别是一些网络借贷平台(P2P),利用自身“优势”,提供的资金多来源于一些个人投资者。

  一般申请P2P公司首付贷的门槛也比较低。以银谷普惠为例,申请贷款只需提供身份证、工作证明、收入证明、住址证明等材料,提供的资信证明越多,可贷金额越高,月息为1.7%—1.8%或2.3%—2.4%,必须登记资金去向,资金可以用于首付贷,只是与银行沟通时需说明是用于装修或个人消费。再如,平安好房推出的好房贷,如果有抵押物,最多可提供抵押物价值70%的贷款,没有抵押物则最高放款30万元。

  万一还不了贷款怎么办?

  北京京融家担保公司客户经理段林说:“有很多首付贷是通过担保公司担保,从银行办的贷款,但贷款用途注明个人消费,不会告诉银行是用于首付。如果还不上,我们会帮客户到银行申请展期,银行也会同意的,因为我们公司在银行有保证金。随后2到3个月,你可以去筹钱。最后实在还不了,不是还能卖房吗?不过现在还没遇到还不了的。”

  风险大不大

  首付贷让杠杆能变成10倍,高杠杆放大不合理需求,易导致房地产市场出现泡沫

  让原本没能力购房的人有了购房资格,提供首付贷机构的资金来源又有很多不确定性,这其中的风险可想而知。

  “可以说,首付贷的风险很大,因为其背后资金来源有很大的不确定性,涉及的机构较多,无法做到全面把控和核实。”张大伟说。

  张大伟介绍,一般的按揭贷款会在房本上留一个他项权利证的抵押,这样就不能无限制做抵押,但首付贷更多的是信用贷,不需要确权,也不需要做他人权利登记,极端情况下可以在很多地方重复做首付贷。而且首付贷又不像银行的消费贷能在央行系统查到资金流向,一旦市场出现较多不可控的风险,产生的不良影响就会非常大。

  以两成首付购买一套100万元的房子为例,一般买房者需要银行贷款80万元,自付20万元,杠杆为5倍。而有了首付贷,买房者首付部分能再贷款10万元,共贷款90万元,自付只需10万元,杠杆就变成了10倍。

  “如此高的杠杆率,一旦房价下跌、投机者资金出现缺口,无法还贷,风险就会转嫁到银行身上,继而给经济带来不稳定因素。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。

  建设银行上海分行副行长孙维说,首付贷买房,没有本金或是只有很少的本金付出,赌的是房产一路上涨,如果房子下跌,就有可能出现弃房,这给投机者提供了便利,降低了他们的成本,而给真正的放贷机构带来了风险,也会使风险波及银行。

  深圳一家银行相关负责人表示,一旦房贷出现违约,银行会拍卖作为抵押的房产。如果大面积违约,银行就需要出手大量的房产。这些房产入市,必然会导致房价下跌。而房价下跌,购房者会出现观望。抵押的房产卖不出去,银行只能不断降价抛售,最终导致楼市崩盘,而降价也会造成银行的钱缩水,最终波及储户,对实体经济造成影响。

  “首付贷帮购房者放大了杠杆,容易导致投机,人为放大了不合理的需求,很可能形成房地产局部泡沫。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为,考虑到在整个金融体系的资产中,房地产贷款占比较高,房市如果出现局部泡沫就容易对金融体系带来危害。

  “而对金融机构来说,这种变相绕开银行的首付门槛作用,导致很多有投机需求、不具备还款能力的人得到放款,也在风险控制方面埋下了隐患。而且,首付贷的出现,使很多本来没有购房能力和购房意愿的人被刺激,吸引越来越多的人进行投资,却忽视了房地产的整个泡沫风险。如果未来房地产出现泡沫,会对放款者和购房者带来很大损失。”曾刚说。。(欧阳洁 谢卫群 陈建凤)

 

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