在房价、地价高涨的热潮中，楼市即将进入下行周期的讨论却愈发浓烈。

　　一边是中金公司、高盛高华证券等机构陆续“唱空”。一方面，涨得最快的3个二线城市——苏州、南京、合肥，不仅各种限购传言不断、调研状态紧张，据说还有一些未成文的“隐形”调控已经执行。

　　楼市仿佛已经进入“斗地主”模式，地王、价王，统统有危险了...

　　限购令秘而不发

　　前段时间苏州的地价和房价涨得十分明显，随即“限购了吗？”成为热议话题。

　　因为这背后，政府多次释放相关信号。比如5月17日苏州市政府举行的例行会议上，有接近苏州住建局的知情人士就向邦地产透露，控制地王是苏州当下的首要任务，限购政策暂缓执行。

　　无独有偶，在房价高涨的合肥，5月17日下午，合肥市委书记以及合肥房管局局长就发声了：合肥房地产要加强调控，在必要时候，不排除限购限贷的政策重新回归。

　　合肥市房管局局长汪菊喜接受邦地产采访时也表示，如果合肥的房价还得不到有效控制，那么不排除重启限购限贷政策。

　　南京也是这样，5月17日晚，网传一位“南京市房产局局长秘书”称，中央派人下来要控制南京房价，南京房产局的所有领导连夜开会，要出台楼市新政策。此后，南京楼市动作不断，虽不见限购落地，但可谓未行先火。

　　隐秘政策大行其道

　　虽然很多城市并未明确落定限购，但一些“不见发文”的措施，却已在各大城市陆续落地。

　　隐秘政策一：控制网签，推迟交易时间

　　以苏州为例，龙湖苏州一位熟悉政府政策的人士就透露，苏州在限制房价涨幅和限制地价之后，又开始了新一轮的限制网签，售价在25000元/平方米以上的项目，每天网签的指标为五个，暂且执行到6月。

　　限制网签意味着什么？每天5套的网签指标，开发商一个月最多只能卖出约150套房，和开盘数相差甚大。以苏州当代万国府MOMΛ为例，信息显示， 5月21日开盘，均价30000元/平方米，当天推套224套房源。以政府当前的网签政策计算，该项目需一个半月的时间完成网签。

　　网签时间的拉长，不仅影响开发商的推盘节奏，更意味着风险。上述龙湖苏州人士称，交易的落地标准为苏州住建部门的网签合同为依据，不能网签，对购房者的约束仅是定金合同，定金额度一般3~5万，对开发商说违约的风险大。

　　网签还是资金回笼的前提。对于希望快速回笼资金的开发商来说，不能网签不仅仅是交易推后，同时带来的还有资金回笼，网签前，开发商无法获取购房者交付的首付款，且房贷流程同样推后。

　　据称，这一类仅以口头传播和执行的“控房价”政策，在苏州并不少见。

　　隐秘政策二：干涉项目定价

　　为控制房价，企业的定价行为在特殊时期受到了更多的行政指导。

　　以苏州为例，3月18日苏州政府对于房价的调控执行了“申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%”的政策。为避免申报价格和实际售价之间价差空间太大，苏州市在执行过程中，对此前的首次申报价格过高的现象做出修正，再次申报参考项目前一批次的实际售价。

　　南京则对项目价格申报做出严格的限制。5月27日，南京发文指导价格，要求物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

　　海亮地产一相关负责人介绍，南京物价局对开发商提交的价格申报不再仅限于被告知，而是会考虑项目周边的实际售价对项目价格进行指导。在开发商向物价部门价格申报时，地价过高加上建安等成本，价格超过周边售价很常见，物价部门也不得不参考。

　　隐秘政策三：限制地价

　　在苏州，2宗有望成为“地王”的地块因开发商的竞价超出政府限价，以流拍告终；8宗“限价”地块在政府设置的价格范围内完成交易。

　　虽然这让“限制最高地价”的举措饱受争议。但据中新网南京报道，南京市国土局的相关人士曾对“苏州限制地价”做出过评价，而数天之后，南京就宣布跟进这一办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。

　　毫无疑问，无论是限制最高地价、限制高价楼盘网签数量抑或对项目申报价格进行行政指导，均是在房价、地价上涨的背景下，政府承受巨大压力之下的临时举措，便于调整。

　　楼市将下行限购不会露天？

　　目前的限购只是“打晃子”的状态，但人们关心的是，如果限购没落定，楼市已先行转向，限购会不会就此不会露天了？

　　这其实，是大概率事件。我们看到，2016年的房地产市场如期进入下行周期，小年行情或提前上演。中金在其关于地产周期的报告中认为，2005、2008、2011、2014 年的小年行情或提前在2016年上演，销售周期或将提前进入下行通道，房价或存在同比下降压力。

　　限购之后，伴随的是楼市成交走低。以最近的两个完整周期(2008年~2011年和2011年~2014年)为例，2011年和2014年的两次低谷之前，楼市的行情均走出了成交小高点，像极了2016年楼市的火爆行情。楼市高点之后，限购随之而来，继而是楼市的迅速冷冻，如2011年和2014年。

　　楼市高点之后快速进入下行周期的背后是房地产开发投资和开工量的快速增长带来的供应增加。

　　楼市供应已在路上，未来的一年，或成项目集中入市期。在追求速度的时代，一个项目由拿地到开工售出的时间大大缩短，长至1年，短则只需4-6个月。以此推算，年初开工的项目多数会在下半年或明年的上年集中入市。

　　大多开发商已觉察楼市的异动，上述城市都有了行动，比如捂盘惜售最为严重的合肥，已经开始放量推盘。预测，近几月的房地产市场出现局部调整。

　　热点城市地价患上“三高”症 新“地王”楼面价均超周边房价

　　据估算，该项目未来的保本售价将超过7万元/平方米，是当前该区域销售均价的2倍。 5月30日，被市场称为二线城市楼市“四小龙”之一的安徽省合肥市成交12宗土地，有10宗溢价率超过200%，其中包河区两幅地块溢价均超过350%，一日揽金近百亿元，有的地块竟吸引近20家房企参与竞拍。 上海、合肥土地拍卖的火爆。

　　“熔断”地价难解地王之困 被指自欺欺人

　　当日，两宗住宅地块最终因为超过限价流拍。继苏州对土地拍卖实施“熔断”后，南京也对土地出让设置了最高价，报价超出的将终止出让。 不少网民认为，表面看来，在近期地王频出的市场背景下，“熔断”机制确实扼杀了不少潜在的地王，但改变不了地价实质性上涨的趋势，长期执行违背市场经济规律。地价快速上升的根源还是在银根宽松，地方政府可以采取的最有效措施是增加土地供应量。此外，限地价并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的...

　　北京地王地价普遍超过周边房价 未来高端供应量望增加

　　业内人士认为，新地王的成交鼓励开发商和买房人双方的信心，预期该区域内将出现8至10个单价在8万元至10万元的豪宅项目。另外，北京朝阳区东坝区域土地市场热度增势迅猛，保利、首开、龙湖、首城、金隅等多个房企竞相布局，区域内产品高端化趋势愈加明显，房价也在不断上扬。 整体来看，随着土地稀缺地价逐步走高，北京楼市“豪宅化”趋势愈加明显。

　　二线城市“地王”频出后 下半年或进入调整期

　　有意思的是，其中一幅宅地在超过最高限价之后，由于第一次网拍主持人没有及时喊停，房企继续竞价了8轮。一个事实是，苏州、南京、杭州等地，只要拍出了地王，周边的楼盘都会涨价，甚至封盘不卖。

　　20城前5个月卖地5822亿 二线城市拍出99个地王

　　未来的楼市需求在哪里？”该人士向记者表示了他的担忧。 “品牌房企重返一、二线核心城市，导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，导致地王频现。”张宏伟表示，如果市场按照这样的逻辑持续进行，一、二线核心城市的进入门槛会持续提高，这也就意味着房企未来风险会越来越大，即使以联合体形式拿地也很难完全规避市场风险，甚至会出现品牌房企联合体退地的现象。其中，外来开发商不惜一切代价挺进一、二线核心城市风险最大。