投融资均受抑制

　　土地市场寒冬导致地方政府可支配收入大幅减少,对地方政府投融资、债务等诸多影响正在显现。

　　西北地区某县财政局一位官员对21世纪经济报道记者说:“出让金减少的情况在我们这边是从今年上半年才开始的,六月份开始更明显。”他表示,土地出让收入直接对基建投资的影响比例较小,但是因为土地出让收入有相当部分用于土地的平整、周边公路的修建、水电通信设施等市政公用设施建设等等,从而导致此类基建项目减少。当地土地出让收入约2亿元,50%用于上述的基建,这部分项目受到了较大影响。

　　财政部的数据显示,2014年包括征地和前期开发的综合成本为3.4万亿元人民币,较2013年增长0.3%。这消化了79.1%的土地使用权出让收入。

　　穆迪报告指出,2015 年前三季度,地方投资占全国投资总额的 95.7%。在这一时期,由于土地出让收入下滑,地方投资增长10.7%,增速低于一年前的 15.9%,导致全国投资同比增速从2014 年同期的15.7%放缓至10.3%。

　　投资增长的下滑,将造成经济增长减缓并加剧地方政府信用指标的弱化。穆迪指出,对此,自 2015 年 5 月以来,中央政府已出台了一系列政策确保地方基础设施项目资金到位。例如,“40 号文”要求银行对在建项目进行再融资,以避免市政债发行或 PPP 融资安排的推迟导致项目受阻。

　　除了对投资的影响外,许多地方的融资平台依靠地方政府的土地资产注入,土地资产的价值直接决定了其融资能力。“过去的政府是用土地抵押来获得银行贷款,现在银行不干了。地方政府只能用发政府债券的方法来促进经济,但效果也不是很理想。”顾云昌认为。

　　而且,一些地方的土地市场也严重依赖于当地的城投公司下属的房地产开发公司或其他国有房地产开放公司。上述华东地区债务办的官员告诉21世纪经济报道记者,他们当地全年的土地出让收入才70亿元出头,但是,“今年光城投缴纳的出让金就有50多亿”。

　　近年随着土地出让收入水涨船高,部分公共财政经费也和土地收入相关,如农田水利建设等,土地收入的下降也会影响到地方政府在相关领域的投入,不过总体来看,占比不大。2014年的数据显示,只有17%(约0.9万亿元)最终投入到城市建设、农村发展和保障性安居工程中。

　　土地收入下滑,对地方政府的债务结构和指标也有很大影响。诸蜀宁说,一些地方政府可能寻求更高效的财政资源管理来抵消收入下滑的影响,其他地方政府则可能借助地方政府债券融资和相关项目银行信贷宽松的局面增加举债规模。

　　中信建投房地产小组的研究则相对乐观。其对一些重点城市的跟踪反映出,四季度将进入推地高峰,有助于四季度土地购置面积改善。

　　在需求端,政策扶持思路仍将延续,未来货币政策、需求端政策仍将预计择机出炉,进一步强化企业需求端改善效应;在供给端,我国房地产行业股权融资、公司债等层面的放开也对企业资产负债表带来改善,再考虑到去年10月单月同期基数较低,四季度有望实现投资企稳止跌。

　　近期的房地产市场回暖,是否能拉动土地成交活跃,仍不确定。

　　穆迪认为,新的政策措施对于房地产新开工量的影响仍有待观察。但由于待售商品房库存水平依然很高,最近一线城市房地产市场回稳,不大可能促进土地交易市场的迅速反弹。