目前,上海规划的工业用地包括“104区块”、“195区域”和“198区域”等。其中104区块是指全市现有的104个规划工业区块,面积大约790平方公里;195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地,大约195平方公里;198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地,面积大约为198平方公里。其中,195区域是可以做转性的,最有可能高度市场化,最有市场价值,存量用地的意义在于这个区块内;198区域的地块则规划做农田,市场价值也不高。

　　根据上海工业土地规划,195区域基本上是做各个园区的土地改建,变更商务区,大部分不会工业生产;198区域则是村镇级的工业园区,属于“关停并转”的范畴。

　　一名行业分析师指出,高桥石化所在地后期如向着生态园区和高档社区方向发展,带来的回报是较为可观的。

　　但绍明浩却指出,由于这些地块出来不见得会全部用来做经营性用地,所以不大可能用做房地产开发。尽管对于周边的楼盘而言,停产将减少空气污染,但地块本身的土地污染是比较严重的,如果不继续做工业生产,改造成本比较庞大,因此只能往类似于高科园区、工业等方向发展。

　　“104区块的地块只能做升级换代,从重污染工业向轻污染工业转移。例如微电子也是有污染的,但比石化轻多了。”绍明浩说。

　　他进一步表示,高桥石化的搬迁,需要时间,对周边房地产市场的影响有待观察。

　　搬迁地块升值空间可期

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,高桥石化搬迁对于企业、政府以及周边的老百姓都是利好。

　　对于高桥石化而言,中国炼化产能过剩,搬迁得到补偿后,企业可以重新定位谋求新发展;对于周边老百姓而言,能彻底改善石油对生活环境的污染。对于政府而言,在土地资源稀缺的背景下,通过土地性质转型,提高土地利用效率,既改变了环境又能得到更高回报,一举两得。

　　根据上海中原地产研究部提供的数据显示,在公开土地出让市场中,高桥板块自2006年以来土地成交(住宅、商住、商服)总共才16幅,其中7幅的住宅中有6幅为配套动迁房,唯一的市场化宅地是2009年7月宝厦集团取得高桥镇A08-17地块,楼板价为7501元/平方米。正是因为宅地稀缺,所以高桥的商住地块早在2011年楼板价就已达1.5万元/平方米。

　　高桥石化所在的地理位置在南塘高桥港,黄浦江对面即是杨浦区的中原和新江湾城板块,目前外高桥地区已聚集了绿城、仁恒等知名房企,其住宅售价在4-4.5万元/平方米,推算地价至少可在2万元/平方米以上。

　　有业内人士分析,假设占地4.2平方公里的高桥石化地块未来以住宅用地为主,如果可建规模在800万平方米左右,则土地楼板价不到7000元/平方米,与当前市场需求价相比已溢价不少。五年前外高桥的工业用地价格1500元/平方米,而如今转变性质后的地价翻10倍都不止。高桥由重化工转为现代服务业建设,随着高桥石化的搬迁,高桥区域转型升级将迈上一个新台阶。

　　龚敏指出,同样,宝钢股份将借助上海产业结构调整的契机,利用湛江钢铁项目和八一钢铁南疆项目新建的机会,迁出上海地区的部分产能,预计未来十年内将减少上海地区至少300万吨产能。这对于宝山月浦、罗泾等地的住宅项目来说,是一个利好的消息,这意味着区域内的环境将大有改进。月浦板块未来也将迎来久违的土地出让。