楼市刺激政策难奏效 三四线城市面临库存高压

　　今年以来，房地产政策逐渐宽松，三月份提出了调低二套房首付比例的“330新政”、营业税免征年限“5改2”政策，今年下半年也出台了二套房公积金最低首付降至两成，不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%等多项利好政策，央行今年还频繁运用信贷杠杆，进行了五次降息和五次降准。

　　调控政策的轮番出台激发了房地产市场的活力，楼市逐渐走出低潮期，但仍难言全面回暖，楼市去库存效果不明显。据国家统计局发布的70个大中城市的房价数据，10月份还有33个城市的新房价格在下降，比上月增加了12个，二手房价下降城市的数量也比上月增加了5个，总体房价环比涨幅回落。有业内人士指出，这显示出了当前房地产市场再度面临危机，部分购房客群在支付能力有限的前提下，观望情绪浓厚，房地产市场后续增长乏力。

　　各地刺激楼市政策不断加码，房地产市场却反响平平，库存压力也随之攀升。从国家统计局提供的库存数据来看，10月末，我国商品房待售面积达6.8亿平方米，比年初的6.2亿平方米增长了0.6亿平方米。与此同时，城市间的库存差距也呈现出明显的分化，一二线城市的库存压力明显少于三四线城市。从上海易居研究院的数据来看，10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9个月。如何化解房地产的库存，成了当前楼市所面临的一个重要的命题。

　　高层释放去库存信号 相关政策亟待出台

　　近期，政府高层多次提及化解房地产库存，促进房地产业持续发展的要求。有业内人士分析，今年以来鼓励住房消费的政策导向，不仅仅考虑的是楼市高库存现状，也是从宏观经济角度考量的结果，关系到启动需求和化解风险的双重因素，后续可能会有宽松政策出台。

　　对于楼市未来政策可能的走向，上海易居房地产研究院副院长杨红旭近日撰文指出，一是中长线改革层面，主要是户籍制度和住房制度的改革，放宽居民落户限制，完善住房供应双轨制，加快公积金制度改革，建立政策性住房银行等方面。二是短线政策层面，比如个人住房贷款进一步宽松，财税政策加大支持力度，取消二手交易营业税，暂缓房地产税立法，货币政策继续宽松，央行继续降准降息，棚改拆迁补贴以货币为主，实物为辅等等。

　　在谈到楼市前景时，严跃进表示，后续在宽松的政策环境下，市场主体参与的门槛可以降低，这对于购房者、房企来说都是明显的利好。未来房地产市场的活跃度有望提升，加快库存去化速度，对于宏观经济也将会有拉动作用。