在房地产业内生动力不足之时，城镇化将继续成为楼市“白银时代”的外在支撑，人口流动才是房地产业真正的“刚需”。但房地产市场的区域分化特征决定了，去库存需求恐难以与人口流动的大势相吻合。不同城市之间资源配置的差距，可能导致这一进程出现错位。

　　就在房地产业受困于高库存和低增长的压力时，监管层正悄然布局楼市“下半场”。

　　去年7月《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》正式发布；今年11月初公布的“‘十三五’规划纲要”指出深化户籍制度改革。11月11日李克强总理在国务院常务会议上强调，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费，这也是监管层首次将户籍制度改革和房地产直接联系起来。

　　近年来，户籍制度改革逐步强化，其最终的指向之一，便是房地产。这也说明在未来几年中，房地产业的增长动力将回归到城镇化的大背景中。户改带来的人口流动，将成为继续支撑房地产业发展的两大动力之一。

　　有业内人士指出，在房地产业内生动力不足之时，城镇化将继续成为楼市“白银时代”的外在支撑。因为归根到底，人口流动才是房地产业真正的“刚需”。

　　但房地产市场的区域分化特征决定了，去库存需求恐难以与人口流动的大势相吻合。不同城市之间资源配置的差距，可能导致这一进程出现错位。房地产业的人口战争，注定是一场“硬仗”。

　　一亿人的潜在需求

　　虽然成交量颇有起色，但从相关指标上来说，房地产业正进入多年来相对低迷的时代。国家统计局数据显示，今年前10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，为历史次低点。其中，住宅投资的增速仅为1.3%。

　　同期全国房屋新开工面积增速、竣工面积增速、土地购置面积增速等指标，也都接近或达到历史低点。而商品房待售面积则创历史最高。

　　分析人士指出，房地产历经多年的投资高速增长，市场供应已经明显过剩，并影响到市场发展和经济增长。因此，在近期监管层的公开表态中，都将“去库存”作为楼市政策的第一要务。在很多业内人士看来，如何消化房地产业的过剩产能，不仅关系到当前的低迷能否被解围，同时还决定楼市将以何种方式开启“下半场”。

　　那么，多年来保持高速增长的房地产业，能否迎来预期中的“白银时代”？

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道记者表示，从需求角度来看，未来楼市还有两个主要动力：第一，城市居民的改善型需求；第二，城镇化进程带来的新增需求。

　　对于前者，根据中国保险行业协会数据，作为养老储备必备工具之一的不动产，中国城镇职工平均拥有1.06套。改善型住房空间较大。

　　后者可以称得上是真正的刚需。今年11月，习近平总书记在就“‘十三五’规划”起草情况说明时表示，按照常住人口计算，我国城镇化率已经接近55%，城镇常住人口达到7.5亿。但城镇化质量并不高，这7.5亿人口中包括2.5亿以农民工为主体的外来常住人口。

　　杨红旭认为，按照国际惯例，在城镇化率从30%向70%演进的过程中，经济增长、人口流动还会保持较高速度。根据我国55%的城镇化率，房地产业仍然存有增长空间。

　　作为城镇化重要配套政策的户籍制度改革，近年来已在加速推进。去年7月，国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》（以下简称《意见》），这也被认为是户籍改革的重要纲领性文件。今年11月初公布的“‘十三五’规划纲要”中也指出要深化户籍制度改革。11月11日，李克强总理在国务院常务会议上强调，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

　　公安部副部长黄明在解读上述《意见》时曾说，“这次户籍制度改革，就是要努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户。”

　　在今年11月9日的国新办发布会上，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民的解释更加直接。他表示，上一轮住房制度改革在1998年，主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米，住房需求基本得到满足，但外地非户籍人口拥有的房子很少，所以户改还会引发庞大的住房需求。