高库存背景下，楼市走向如何？库存如何去化？25日在京举行的第五届“中国责任地产”课题发布会上，住建部官员、专家、房企均给出回答。

　　市场缺好房，呼唤百年房企

　　中国房地产业协会会长刘志峰说，给老百姓盖好房子已回到行业的本源，好房子就是长寿命、好性能、绿色低碳的房子。尤其在房地产供应过剩、需要培育有效需求的情况下，更要呼唤好房子。当前房地产产品质量仍有很多缺陷，有些高档节能住宅，居然连密封条都解决不好。

　　“放眼全球百年企业，日本有3000多家、德国800多家，企业长寿靠拼劲与韧性，房子质量都不过关，谈何百年？！”刘志峰直言，我国房地产行业发展规模和速度都是全球第一，但大而不强，日本1988年就研究百年住宅，20世纪开始研究200年住宅，中国房企应发扬工匠精神，辅以建筑工业化生产技术，“像造汽车一样造房子”，创品牌。

　　购租并举，清理“僵尸房企”

　　住建部房地产市场监管司司长高志勇说，当前房地产行业进入深度调整期，房企也进入深度转型期。房地产发展仍有空间，我国经济逐步进入中高速增长，长期向好的基本面未变；随着新型城镇化“3个1亿人”的推进，大家对房地产仍应抱有信心。

　　化解房地产库存，购租并举应是住房发展方向，经初步测算，去年房屋租赁1亿人口以上，租金突破1万亿元。高志勇认为，房企转型升级，应进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”的住房商业新模式。链家的自如有家租赁业务，2011年启动至2014年，有20万人的稳定租赁群体。今年1月至10月，租赁群体从20万人猛增至40万人，当前万科与链家、保利与链家、绿城与优克逸家合作，确立购租并举的新的房地产开发模式。

　　全国已有13.2万家房企，其中1000家一级房企、4000家二级房企，但有不少是“僵尸房企”，中国究竟要不要这么多房企？实际上，现在已到调整期，要通过市场力量重组。在香港，10家房企的开发份额就占八成。

　　高增长不再，改善将成主力

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，“十三五”房地产市场仍会保持总量大的特征，整个行业将从扩张式、粗放式发展步入专业化、规模化、集约化发展，行业竞争进一步加剧，企业兼并重组不可避免，大者恒大，强者恒强。房地产市场将从以增量为主向存量与存量并重方向发展。

　　此外，“十三五”期间房地产需求也将从以刚需为主转变为以改善为主，房地产开发投资将更加注重功能、环境和服务的提升，更加注重宜居性。刚需在“十二五”期间有很大释放，去年六成房子被80后买走。“十三五”期间，刚需会出现下降，投资也难以成为市场的明显支撑，加之“二胎政策”放开，今后改善会成为市场主力。

　　“现在一些热点城市房价上涨后，有些人又想买房投资了，但‘十三五’期间，房地产投资将从实物投资转为证券化投资，实物投资不会大规模返场。发达国家成熟的房地产市场投资门槛设置与中国相反，他们无预售制，先找到客户才能找到钱，但大众投资房地产的门槛很低，有大量证券化产品，中国的实物投资门槛太高，首付须三成，今后房地产金融应加快发展起来。”秦虹说。

　　她认为，旅游、产业、老年服务社区等新型地产会赢得增长空间。“所以，我们对整个房地产市场并不悲观，关键取决于房企自身的创新和转型。提供新供给，满足新需求。”

　　南京房价，涨得太快了

　　预判楼市走向，“国”字头房企中垠地产执行董事、总经理张亚峰坦言，“房地产利润已很薄，我们正研究房地产证券化的方法和租售并举的方式。现在我们着力向一二线城市布局，并在658个城市选择轨道交通交叉点造项目。”中垠南京项目首批住宅因平价入市卖得很好，但张亚峰却对南京楼市过于火热不无担忧。“南京房价涨得太快了，个别区域房价涨了30％甚至更高，这对城市发展实际上不利。写字楼造得也很多，产业投入速度却跟不上。”

　　金地集团副总裁陈长春表示，明年将是房地产大年，但也须预防投资风险，做好创新。“造房子，通常施工周期3年，但却有70年的服务，所以服务品质更重要。现在客户更讲究个性化，我们已尝试做互联网产品，如物管互联网网化，社区医疗、教育互联网化等。”陈长春介绍，针对25岁至35岁客户，他们还开展房地产众筹，让客户更多参与产品设计与建造，“互联网不仅影响到房地产交易阶段，而且还将进入产品阶段”。

　　“房地产还是支柱产业，而且政策从来没有如此好过。但产能过剩、刚需下降也是事实，我们从住宅开发转向更多关注城市文创客厅的开发。”阳光100常务副总裁范小冲说，过去房地产开发“曼哈顿化”，大家都建高楼，现在开始关注“小而美”，有文化内涵能寄托乡愁的城市街区应有机会。