土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，系国家税收的重要组成部分。据一些企业反映，房地产土地增值税的计算相当麻烦——哪些费用可以在税前扣除？哪些情况可以减免税款？土地增值税清算时收入又是怎样确定的？对于这些问题，企业常常因拿捏不准错缴、漏缴税款，久而久之土地增值税问题就成了一本“纠结账”。本期《南京税务》将带你走近土地增值税，了解相关知识。

　　土地增值税清算：利息扣除有规定

　　溧水某房地产有限公司在溧水永阳镇开发的某商品房，为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和为2亿元。其中，该公司为提高房屋销售量又做了大量的广告，发生了很多广告宣传费，另外还有经准确计算分摊并能够提供金融机构证明的银行贷款利息1500万元（贷款利率未超过商业银行同类同期贷款利率），那么在进行土地增值税清算时这部分贷款利息该如何扣除呢？

　　对此，税务人员解释，根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　因此，该公司在进行土地增值税清算时，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的1500万元利息支出允许据实扣除。

　　单位集资建房：土地增值税优惠有条件

　　某大型集团企业为留住和吸引中高端科研人才，推出了职工集资建房的福利。眼看房子即将建成，这种情况是否应该缴纳土地增值税？企业的财务王经理来到栖霞地税局咨询。

　　税务人员介绍，根据《土地增值税暂行条例》相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20％的，免征土地增值税。普通住房的标准应按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）的规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　因此，若单位职工集资建房是以成本价售给职工未有增值额，并且建造的是符合当地标准的普通住宅，则可以免征土地增值税。若不符合上述条件，还是应该按照相关规定计算缴纳土地增值税。