人口流动与房地产

　　上述户籍改革的思路，无法脱离另一个大背景，即城镇化带来的人口流动。

　　今年11月，习近平总书记就“十三五规划”起草情况说明时表示，按照常住人口计算，我国城镇化率已经接近55%，城镇常住人口达到7.5亿。但城镇化质量并不高，这7.5亿人口中包括2.5亿的以农民工为主体的外来常住人口。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道表示，按照国际惯例，在城镇化率从30%向70%演进的过程中，经济增长、人口流动还会保持在较高的速度。按照我国的城镇化率，房地产业仍然存有增长空间。

　　回顾历史，城市化进程推动的人口流动，对于我国房地产市场的发展有着决定性影响。

　　中信建投的报告指出，过去30多年来，我国经历了3次大规模的人口迁移，其迁移轨迹与房地产市场的发展十分吻合。

　　其中上世纪90年代相比80年代，户籍人口和流动人口迁移量都增长了近4倍。从区域上看，东部地区迁入人口比重持续增加，而中西部区域人口则保持净迁出。

　　第三次迁移发生在21世纪以来。在“马太效应”的作用下，全国人口流迁规模和速度持续强化。东部地区的人口迁入量仍然占有绝对优势;西部地区虽有大量人口迁出，但仍然具有一定的凝聚力;中部地区则首次成为全部净迁出地区。

　　按照该机构的观点，人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构分化，甚至是主导市场的唯一要素。据统计，2014年，东部地区、中部地区和西部地区实现房地产销售金额分别为59%、23%和18%，销售面积分别为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

　　分析人士指出，如果此轮户籍改革和“农民工市民化”能够顺利推进，将可能带动人口的下一轮大迁徙，并真正开启房地产市场的“白银时代”。在人口红利逐渐消失的情况下，这种迁徙尤为重要。

　　楼市政策的主与次

　　尽管中央经济工作会议尚未召开，但综合各项公开信息，未来房地产调控的脉络已经十分清晰。上述权威人士表示，从主次顺序来看，与城镇化有关的户籍、土地等政策将作为未来的主导，为房地产发展提供长期动力;传统的信贷、税收等层面也将有所松绑，以促进市场成交。

　　其中，此前市场传闻的“财政补贴首次进城买房的农民”，也被认为有其可行性。今年12月初，河南濮阳出台《关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》，明确对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房的每平方米补贴200元。

　　中原地产的分析认为，未来与房地产有关的信贷政策有放松的可能，如进一步下调首付比例等。但作为一项抑制需求的“负面政策”，房产税的推出会愈加谨慎，并有可能延缓出台。

　　但对于人口流动与化解楼市库存的关系，仍然存在不少疑问。

　　杨红旭指出，按照现有的城市资源分配情况，未来人口仍然主要向一线城市和东部城市流动，中西部地区由于缺乏城市资源和产业配套等，将继续成为人口流出地。

　　楼市库存的分布区域恰恰相反，库存主要集中在二三线城市和中西部地区，一线城市和东部地区仍然面临供不应求的局面。如此一来，人口流动的方向和去库存目标出现区域性错位。不但庞大的楼市库存难以消解，一线城市的供应压力反而会加重。

　　中信建投的报告也指出，一线城市和紧邻三大经济圈的次中心城市，仍将享受外来优质人口流入带来的人口红利。除非出现国家层面的重大政策，如京津冀、长江经济带、一带一路等，否则人口迁徙的方向很难发生变化。

　　与新一轮政策调整并存，房地产市场也已经进入到调整期。中国房地产业协会副会长任志强近日表示，未来6-7年间，房地产销售面积每年维持13亿到14亿平方米的水平，难以继续增长。其他相关的指标则逐步触顶回落。

　　对于房价，任志强认为，受货币发行量和通胀水平的影响，房价仍有上涨动力。