房企、险企加紧试水养老地产

　　“‘以房养老’保险产品的投保年龄为60岁至85岁，突破了现有养老保险产品的年龄限制，是对基本养老和商业养老保险的有效补充，尤其适合高龄、失独、空巢等特殊老人。”湖北保局寿险处副处长吴兴刚接受记者采访时表示，下一步，将指导试点保险机构边试点边完善，同时营造环境，协调地方政府尽快出台有利于推动试点的优惠政策和配套措施。

　　同时，吴兴刚介绍，以房养老除幸福人寿的“货币型模式”外，合众人寿与养老社区对接的“实物型模式”也已在武汉试点。

　　2013年11月，合众人寿在武汉郊区后官湖的养老社区竣工，总占地2400亩，一期712亩，可容纳4000人入住，全部完成后可容纳30000人，总投资80亿元，为业内第一家养老社区。

　　“10年以内，在全国打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人，直接解决约15万人就业，每年贡献税收约30亿元，同时可以实现中高端客户在全国范围内候鸟式养老。”合众人寿党委书记、副总裁刘校君曾对外表示。

　　此外，据业内人士透露，泰康、平安、新华等保险公司也在加紧圈地建设养老社区。其中，泰康人寿已在武汉选址，准备建养老社区。

　　同时，随着近年来“银发经济”市场规模的不断扩大，越来越多的一线房企开始试水养老地产。早前，万科、保利高调宣布进军养老地产，并以北京作为试点。此后，首创、华润、远洋等房企相继成立了养老研发团队，养老地产在全国范围内进展如火如荼。

　　不过，业内人士也指出，虽然“养老地产”被业界普遍认为，是房地产进入“微利时代”后的又一绝佳掘金地。但大部分房企只是将此业务停留在概念状态，并未大规模展开行动，对于如何参与和推进“以房养老”，企业家们也还没有做好相关研究和评估。

　　对此，戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及董事邵丰表示：“养老地产对资金实力要求高，总成本投入将达一般社区建设的4倍至5倍，且建设周期长，回现能力弱，后期运营成本高，因此对开发商要求极高。”

　　我国以房养老将现多元化模式

　　有关数据显示，老年人口每年以近800万的速度增加。我国老年人口从7.09%上升到14%经历25年，而法国用了115年，英国用了47年，德国用了40年，日本用了24年，我国与日本一样，成为世界上老龄化最快的国家。

　　我国老龄化形势的大数据彰显着养老产业的光明前景，但市场的成熟尚需时间。目前，选择“以房养老”的老年人，大部分是鳏寡孤独老人、失独老人以及拥有两套以上房产的老人。总的来说，可以认为选择“以房养老”的老人，大部分是有需求的特定群体，至少目前还不是大众化的养老保障选择。

　　据报道，截至2015年底，幸福人寿已与45户家庭62位老人签订了投保意向书，完成承保手续的29户38位老人，已开始领取养老金的老人29位；参保老人平均年龄70.5岁，平均每户月领养老金8465元，月领金额最高的是上海一位76岁的单身女性老人，月领额达到19003元。

　　中央财经大学保险学院院长郝演苏介绍，房价的高度波动性是影响“以房养老”交易双方博弈的重要因素。在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式，特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。

　　为此，在2016年全国保险监管工作会议上，保监会主席项俊波圈定了“以房养老”配套政策的时间表。项俊波透露，今年将会同相关部委，逐步完善老年人住房反向抵押养老保险配套制度。

　　随着人们思想观念逐渐开放，未来我国的以房养老模式可能会出现更多元化的尝试。业内人士表示，目前国际上主流的“以房养老”模式，除了我国试行的反向抵押养老保险外，还有租房入院养老、异地置业养老、合资购房养老等多种，只要符合我国现有法律法规，且不违反市场规律，政府都应给予一定的空间让企业发挥。

　　opinion

　　以房养老保险产品的投保年龄为60岁至85岁，突破了现有养老保险产品的年龄限制，是对基本养老和商业养老保险的有效补充，尤其适合高龄、失独、空巢等特殊老人。——湖北保局寿险处副处长吴兴刚