内地的土地价格将有朝一日变得很吸引，这是我们注意的第四个范畴。但我们现时并不急于购置土地，皆因我们未见经济可迅速复苏。

　　第五点是至为关键的，我们将竭尽所能，建立好集团的管理团队，尤其是高层管理团队。本人已在六个月前详尽地撰述此点，现时该方面已有进展，但仍有改进空间。

　　最后，在强化团队的同时，我们亦须巩固企业文化，这也是本人过往相当关注的另一课题。

　　在逆境之时，强者会越强，而弱者（如我们早前所见的）则会迟早失败。观乎我们拥有的有形和无形资产，恒隆将是甚少数的大赢家之一。在市场经济的大部分行业里，成功终归集中在少数参与者手中。

　　在极度艰困的环境下，大连的恒隆广场将于12月初正式开业。其总楼面面积约达22万平方米，要妥善地把它全部租出，对任何人而言都是一项挑战。其平均单位租金料将略低于天津的恒隆广场。

　　该商场会分两期开幕，第一期占整体楼面87%。我们预期，开业时的租出率以第一期计为80%，以整个商场计为70%。当第一期的租出率接近90%时，我们的初期租金回报率应达4%至5%这个目标。待其全部租出后，租金回报率很有机会达至5-6%。监于该物业规模庞大，兼且市场环境艰困，这个成绩颇为理想。

　　我亦应作出补充：该商场开业时，其较高楼层和地库基本上都会全部租出，但一、二楼则除外。后者是所有租户属意之处，最容易租出。然而，我们并不愿将如此优质的楼层随便租予任何人，否则当我们找到更合适的品牌时，便须再花时间和精力安排搬铺。顶级品牌现正暂停开新店，我们亦不用急着去找心仪的品牌租户。

　　大连之后，集团下一个开业的商场应在昆明。近年的建筑条例变得日益冗赘。这也许可以理解，皆因过去20年的快速增长的市场，令有关制度出现许多漏洞，因此最近的发展可视为改进。然而，这些条例往往顾此失彼。举例说，新的消防法规令有效益并实属合理的设计变得无用武之地。此等问题最终往往可以解决，但过程每每繁琐磨人。我们之前已领教过类似情况，但其似乎没完没了。因此，除因为我们在大连买地约两年半后才购入昆明地块外，日益严格的建筑条例亦意味着昆明项目要到2018年才能开业。

　　我们欢迎这个歇息机会。自2010年以来，我们每年开设一个世界级购物商场。六年间有六大物业开业，这以任何标准而言都是惊人的，无怪乎管理团队纵使增加人手亦难赶上。我们诚属幸运，一直没有出现大乱子。

　　增加新购物商场虽可令营业额即时上升，但因其成熟需时，故对溢利并无即时贡献，而事实上它更会拖低租赁边际利润；暂停加入新落成物业则会带来相反的效果。理顺新商场的问题后，单位租金和租金收入总额应可上升，整体租赁边际利润将可改善，更多营业额会流入溢利，这是任何生意的终极目标。