香港零售业表现尚可以接受，虽则其表现原可更佳。部分港人对内地旅客在港采购日用品产生激烈反感，多起敌视旅客的不幸事件，令许多中国同胞对访港出现戒心。这对香港零售业无疑带来损害，以至昔日某些地区许多贵租的街铺，如今均告丢空。这对我们的影响轻微，但对香港整体绝非好事。

　　这种敌视内地人的情绪，既无必要亦不恰当；虽则其非香港独有，新加坡亦曾见同类事件发生。部分与供求有关的问题，乃容易解决。以婴儿奶粉为例，何不向全球的最佳供应商大量采购？然后在接近香港和内地边境之处设立直销店。大宗买卖可为所有人省价，而我们亦可挽留彼方的购物者。港人会减少对这些访客的敌意，而内地访客对香港亦不至反感。他们会继续前来香港，并在逗留期间使用我们的其他服务，令香港的就业市场保持安稳，整体经济更加畅旺。

 　　众所周知，无论以绝对或人均基准计算，内地旅客在全球各地均在最高消费群之列，把他们拒诸门外等于与钱为敌。香港一向是个开放型商业城市，把正当生意赶走实属不智。

　　港人幸勿忘记香港面对种种竞争。鉴于港元与美元挂勾，而近期几乎所有主要货币对美元均告贬值，因此对内地旅客而言许多邻近国家现已相当吸引。尖沙咀区向来是内地旅客的络绎热点，如今对许多内地人来说，新的尖沙咀区是东京、首尔和台北。而一旦香港的声誉在内地变差，便难以扭转乾坤。

　　同样，看不起中国同胞亦殊不理智。很少港人是真正的香港原居民。香港在一个世纪多前只是个渔村，即使到了二次世界大战末，人口仍然甚少，我们或我们的父母大部分原先都来自内地。因此，受到苛待的旅客和新移民，以及苛待他们的本地人，其分别只在于来港的时间。

　　数据已反映衰退迹象：访港的内地旅客增长放缓，连消费亦逐渐下跌。香港必须尽快采取步骤以扭转跌势。香港民主而诸多掣肘的政策流程亦拖慢了急需的基建发展，机场第三条跑道即属一例。港珠澳大桥兴建后将有助香港经济，但其亦陷于政治耗斗而遭殃。

　　凡此种种皆提醒我们，不应对未来一、两年的香港零售业务过于乐观。市场增长将有限，因此我们必须增加市场份额方可增长。在这方面，集团现时进行的资产优化计划应有帮助。集团的物业组合仍有相当的优化空间，而我们将悉力以赴。

　　展望

　　鉴于内地和香港零售市道均放缓，我们正为漫漫寒冬作出防备。本人乐见形势被错判，但在现阶段保持警惕当属审慎之举。毕竟，无论经济或地产业均未见许多利好迹象。

　　事实上，在天津的恒隆广场开业后六个月内，当地最少有六家具规模的零售物业结业！我们从不认为彼等的困境乃吾等所致；尽管我们位居市场最佳之列，但并非强大至斯。未来的竞争固然会减少，但我们对此并不特别雀跃，皆因其在在说明：市道现正陷于低迷，并渺无结束迹象。

　　无独有偶，六家于天津结业的零售物业均为百货公司。不久前，有机构投资者曾问我们，传统百货公司与购物商场两种模式孰优孰劣。本人认为答案甚为明显，但这很容易被指有所偏颇。今天，大部分人的看法跟本人一样，但这并不表示所有购物商场均可安然无事。其不外说明，较弱的模式会首当其冲（尽管如此，部分百货公司仍会继续生存）。倘消费者信心持续低落，劣质的商场亦会销声匿迹。这情况现正发生。

　　幸好，我们不单拥有市场内最优越的物业，财力亦十分丰厚。过去九年迄今，我们的净债务基本上是零。因此，很难想像有什么外在因素可摧毁我们，但这对大部分竞争对手而言则犹未可知。