过去数月有两件事情对本公司影响深远；其中一件尤其与我们的业务相关，另一件则涉及较广泛的层面。前者为奢侈品牌在中国（包括香港）降价，后者与中国股市暴挫有关。

　　根据环球管理谘询公司麦肯锡(McKinsey)的资料，中国现占全球每年奢侈品市场约20%份额，金额达300多亿美元。此外，奢侈品消费正以惊人的速度在中国增长，以致几乎所有的大品牌均涌往中国。事实上，它们为了迎合中国市场，往往须要调整其环球策略；再加上零售业引入电子商务等新科技，以及中国消费者急速转变（或如部分人所言的升格）的品味和喜好，带来了一个正在急剧演变的行业。

　　尽管高端时装租用集团商场仅6%的楼面，却提供约17%的租金份额；购物商场则占我们内地租金总额约80%。数字以外，集团在中国的声誉亦建基于奢侈品销售，其有助带动其他类型的租户，因此我们特别关注这个行业的发展。

　　多年来，同一奢侈品在中国的售价比欧洲平均高出约20%，因此中国人的奢侈品采购逾60%是在内地以外进行，并因而衍生了在海外购买在内地倒卖的套戥活动。构成这个价格差异的其中一个主因，是北京政府征收高昂的进口税。三年前，我问一位相关的高级官员：海外采购令政府损失不菲，为何仍要保持高进口税？对方毫不含糊地表示，当政治时机成熟时，这些进口税便会下调。迄今此事仍未发生。

　　管理层当然盼望此等税项下调。此举应会令某一个百分比的海外销售回流，让我们在内地一些顶级商场受惠。只消现时60%的海外交易中有1/4回流中国，国内市场便可增长约40%。近期部分消费品关税下调，也为我们带来希望。

　　令我们意外的是，一个顶级环球奢侈品牌于今年三月起在中国降价，而这是永久性降价而非季节性促销。其后不久，其他多个大品牌相继仿效。彼等表面上的理由是令有关产品在中国的价格与世界各地看齐，从而杜绝大幅差价带来的不良后果。

　　我们宁愿政府削减进口税，皆因此举可惠及所有奢侈品，而非限于少数选择降价的品牌。事实上，本人关注此等品牌的决定，或会妨碍政府的决策。无论如何，倘消费者支付的价格下降，部分海外销售将有可能回流，这对我们和中国的零售业应是好消息。

　　接着是一个不太利好的消息：中国股票价格近期连日累周地急跌。当北京政府去年底开始把大量流动资金注入经济体并导向上海和深圳股市时，我们知道迟早会带来麻烦。我们曾在东亚其他地方目睹很多大跌市，诸如1973年、1987年、1997年、2000年和2008年。尽管每次的肇因或有异，之前必是一片亢奋，然后无可避免地以近乎暴挫告终。这些大跌市甚为可怖，曾经历过的人绝难忘记。然而，内地的投资者从未目睹此景，惟有待其亲身体验方知究竟。

　　因此，本人对近期中国股灾有以下评论。首先，每个发展中的经济体及其股市，迟早都会经历这类颠簸，连美国亦曾于1929年经历此境。每个稍为成熟的东亚市场莫不有此经历。举例说，今天留意台湾股票的环球投资者不多，但在1980年代中至后期，台湾曾是一个狂热市场。内地今天经历类似的大起大落，不应令人感到意外。倘非如此才属反常，这只是市场迈向成熟的正常过程。