由于毗邻地区办公楼供应过剩，上海的恒隆广场办公楼的租金收入减少7%（港汇恒隆广场坐落发热徐家汇区，竞争未至如斯激烈，故母公司恒隆集团持有的港汇恒隆广场办公楼，租金收入上升5%）。把商场与办公楼合计，上海的恒隆广场租金收入增长3%，来自上海的租金收入总额上升4%至港币14.54亿元。租赁边际利润高企于87%，投资成本的无杠杆租金回报率上升至46%。

　　二线城市的购物商场面对更艰困的环境。以租金收入计算，业绩正在好转的沈阳皇城恒隆广场租金录得升幅，其在济南的恒隆广场微微回落，但沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场则双双下跌。租出率方面，一如六个月前所料，沈阳的皇城恒隆广场持平，济南的恒隆广场升幅颇佳，但其余两者皆下降。由于整体零售市道疲弱，各个商场（尤其沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场）均有租金下调压力。开业不足一年的天津的恒隆广场表现尚可，租出率稳步上升。

　　本函件的长期读者均知，我们自内地业务伊始，一直坚持稳健的基本租金，宁愿牺牲营业额租金部分的上升空间。当市道急升时，我们或许失去一些额外收入，但如今市道艰困时，我们有远远较佳的保障。许多竞争对手自愿或非自愿地，仅要求租户（尤其顶级奢侈品牌）缴付少许基本租金，甚至完全豁免；今天彼等吃尽苦头。

　　租户零售额是反映购物商场健康的重要指标。我们位于上海及上海以外的商场，在这方面均录得4%的增长。在二线城市，以租户零售额计算，沈阳的皇城恒隆广场上升10%，济南的恒隆广场几乎与去年同期相同，沈阳的市府恒隆广场下降5%，无锡的恒隆广场则跃升15%。然而，最后一项数字有必要阐释。法拉利(Ferrari)及玛莎拉蒂(Maserati)两个汽车展厅，占该物业零售总额近1/4，倘把其扣除，其租户零售额只属持平。无论如何，在短短数月内售出九十三辆豪华汽车，可见无锡的私人财富甚为丰厚。

　　尽管经济不景，我们两座新办公楼仍录得理想租赁成绩。无锡的恒隆广场办公楼于2014年第四季落成，租出率现达60%，沈阳的市府恒隆广场办公楼则租出近1/3；本人预期，有关数字于年底时可分别超过80%及60%。除争取可接受的单位租金收入外，吸引最优质的租户亦同样重要，我们现正就此努力。

　　香港投资物业表现理想。其整体租金收入较2014年同期增长7%，当中零售商铺增长6%，办公楼增长9%，两类资产基本上保持全部租出。来自香港的租金收入逾港币17亿元，占本公司租金收入总额45%。内地则占55%，金额逾港币21亿元。

　　我们继续出售已落成的住宅。期内，我们仅售出26个单位，对比一年前售出88个，营业额减少17%，但由于边际利润较高，营业溢利实质增长4%。举例说，九个君临天下单位录得高达82%的边际利润。我们亦售出多个停车位。

　　总括而言，本公司的营业总额及营业溢利皆增长3%。由于重估收益远较一年前为少，股东应占纯利减少12%。倘不计入非现金的重估项目，股东应占基本纯利减少1%。由于此数目甚小，每股基本盈利保持在港币0.55元的水平。

　　本人此前已告知股东，我们将斥资港币13亿元优化集团两项上海物业。彼等有逾15年历史，然而我们亦希望能确保其继续居于市场领导地位。工程在上海的恒隆广场已展开，其在港汇恒隆广场将于2016年下半年动工。工人会于商场营业时间后方进场施工，并于第二天开业前将商场回复营业状态。这会令完工时间延长，但租户和顾客受到的影响可减至最小。